Core Viewpoint - Poly Developments Holdings Group Co., Ltd. has received an inquiry letter from the Shanghai Stock Exchange regarding its application for issuing convertible bonds to specific investors, indicating the need for further clarification on the issuance plan, financial data, and compliance matters [1] Group 1 - The inquiry letter is part of the review process for the company's application to issue convertible bonds, requiring detailed responses to the raised questions [1] - Poly Developments has organized intermediaries, including sponsors and law firms, to verify and address the issues outlined in the inquiry letter [1] - The company has disclosed a response document along with supplementary and revised application materials, focusing on key aspects such as issuance scale, use of funds, risk disclosures, and financial data to ensure completeness and accuracy of information [1] Group 2 - The issuance of convertible bonds is subject to further procedures, including approval from the Shanghai Stock Exchange and registration consent from the China Securities Regulatory Commission, which introduces uncertainty regarding the final outcome and specific implementation timeline [1] - The company has committed to adhering to regulatory requirements and fulfilling information disclosure obligations to protect investors' rights to information [1]

股票简称：保利发展 股票代码：600048 保利发展控股集团股份有限公司 2025 年度 向特定对象发行可转换公司债券 募集说明书 （修订稿） 保荐机构（主承销商） 中国国际金融股份有限公司 （北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层） 二〇二六年二月 保利发展控股集团股份有限公司 募集说明书（修订稿） 声 明 本公司及全体董事、董事会审计委员会成员、高级管理人员承诺本募集说明书内容 真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，按照诚信原则履行承诺， 并承担相应的法律责任。 根据《证券法》的规定，证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自 行负责。投资者自主判断发行人的投资价值，自主作出投资决策，自行承担证券依法发 行后因发行人经营与收益变化或者证券价格变动引致的投资风险。 1-1-1 保利发展控股集团股份有限公司 募集说明书（修订稿） 公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证募集说明书中财务会计资 料真实、完整。 中国证券监督管理委员会、上海证券交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均 不表明其对申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证 ...

关于保利发展控股集团股份有限公司 2025 年度向特定对象发行可转换公司债券 申请文件的 审核问询函的回复 保荐机构（主承销商） 北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层 关于保利发展控股集团股份有限公司2025年度向特定对象发行可转换公司债券申请文件的审核问询函的回复 上海证券交易所： 保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"发行人"或"公司"）于 2026 年 1 月 19 日收到上海证券交易所（以下简称"上交所"）出具的《关于保利发展控股集团 股份有限公司向特定对象发行可转换公司债券申请文件的审核问询函》（上证上审 （再融资）〔2026〕22 号），中国国际金融股份有限公司（以下简称"中金公司"或 "保荐机构"）作为公司本次向特定对象发行可转换公司债券的保荐机构（主承销 商），会同发行人及发行人律师北京德恒律师事务所（以下简称"发行人律师"）和 发行人会计师立信会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称"申报会计师"）等相 关方，本着勤勉尽责、诚实守信的原则，就《审核问询函》所列示的问题逐项进行了 核查、落实和认真讨论，现回复如下，请予审核。 本回复报告中的字体代表以下含义： ...

关于保利发展控股集团股份有限公司 2025 年度向特定对象发行可转换公司债券之 挂牌转让保荐书 保荐机构 （北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层） 二〇二六年二月 中国国际金融股份有限公司 保利发展控股集团股份有限公司 挂牌转让保荐书 上海证券交易所： 中国国际金融股份有限公司（以下简称"保荐机构""本机构"或"中金公司"） 接受保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"保利发展""发行人"或"公司"） 的委托，就发行人 2025 年度向特定对象发行可转换公司债券并在上海证券交易所（以 下简称"上交所"）挂牌转让事项（以下简称"本次发行"）出具本挂牌转让保荐书。 保荐机构及其保荐代表人根据《中华人民共和国公司法》（以下简称"《公司法》"）、 《中华人民共和国证券法》（以下简称"《证券法》"）、《证券发行上市保荐业务管理 办法》（以下简称"《保荐办法》"）、《上市公司证券发行注册管理办法》（以下简称"《注 册管理办法》"）、《可转换公司债券管理办法》，以及《上海证券交易所上市公司自律 监管指引第 12 号——可转换公司债券》等法律法规和中国证券监督管理委员会（以下 简称"中国证监 ...

关于保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券申请文 件审核问询函相关问题的回复 信会师函字[2026]第 ZG009 号 目 录 ⚫ 审核问询函相关问题的回复 1-92 页 关于保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行可转换公司债券申请文件审核问询函相关问题的回复 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 关于对上海证券交易所《关于保利发展控股集团股份有限 公司向特定对象发行可转换公司债券申请文件的审核问询函》 相关问题的回复 信会师函字[2026]第 ZG009 号 上海证券交易所： 立信会计师事务所（特殊普通合伙）（以下称"申报会计师"或"我们"、"本 所"）于 2026 年 1 月 19 日收到由保利发展控股集团股份有限公司（以下称"发行人"或 "公司"）转交的贵所下发的《关于保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行可转 换公司债券申请文件的审核问询函》（上证上审（再融资）〔2026〕22 号），针对问询函 所涉及需会计师回复的问题，依照相关的法律、法规规定进行了核查，形成我们的相关判 断，公司的责任是提供真实、合法、完整的会计资料。现回复如下，请予审核。 注 1：本所对发行人 2023 ...

中国国际金融股份有限公司 2025 年度向特定对象发行可转换公司债券之 关于保利发展控股集团股份有限公司 发行保荐书 保荐机构 （北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层） 二〇二六年二月 保利发展控股集团股份有限公司 发行保荐书 关于保利发展控股集团股份有限公司 2025 年度向特定对象发行可转换公司债券之发行保荐书 中国证券监督管理委员会、上海证券交易所： 保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"保利发展""发行人"或"公司"）拟 申请向特定对象发行可转换公司债券募集资金总额不超过人民币 500,000 万元（含本数） （以下简称"本次证券发行""本次发行"或"向特定对象发行可转换公司债券"），并 已聘请中国国际金融股份有限公司（以下简称"中金公司"）作为本次证券发行的保荐 机构（以下简称"保荐机构"或"本机构"）。 根据《中华人民共和国公司法》（以下简称"《公司法》"）、《中华人民共和国证 券法》（以下简称"《证券法》"）、《证券发行上市保荐业务管理办法》（以下简称"《保 荐办法》"）、《上市公司证券发行注册管理办法》（以下简称"《注册管理办法》"）、 《发行证券的公司信息 ...

保利发展控股集团股份有限公司 2025 年度向特定对象发行可转换公司债券的 补充法律意见（一） 北京市西城区金融街 19 号富凯大厦 B 座 12 层 电话:010-52682888 传真:010-52682999 邮编:100033 北京德恒律师事务所 关于 | 一、问题 | 1.关于本次募投项目 3 | | --- | --- | | 二、问题 | 3.关于其他 23 | 北京德恒律师事务所 关于保利发展控股集团股份有限公司 2025 年度向特定对象发行可转换公司债券的补充法律意见（一） 北京德恒律师事务所 关于保利发展控股集团股份有限公司 2025 年度向特定对象发行可转换公司债券的 补充法律意见（一） 德恒01F20252010-08号 致：保利发展控股集团股份有限公司 德恒受发行人委托，担任发行人 2025 年度向特定对象发行可转换公司债券 事项的专项法律顾问。本所根据《证券法》《公司法》以及中国证监会发布的《注 册管理办法》以及国务院国资委、中华人民共和国财政部、中国证监会联合颁布 的《上市公司国有股权监督管理办法》等相关法律、法规、部门规章和规范性文 件的规定，并按照中国证监会关于《公开发行证券 ...

| 证券代码：600048 | 证券简称：保利发展 | 公告编号：2026-012 | | --- | --- | --- | | 转债代码：110817 | 转债简称：保利定转 | | 关于 2025 年度向特定对象发行可转换公司债券 申请文件的审核问询函回复及募集说明书 等申请文件更新的提示性公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）于2026年1月19日收 到上海证券交易所（以下简称"上交所"）出具的《关于保利发展控股集团股份 有限公司向特定对象发行可转换公司债券申请文件的审核问询函》（上证上审（再 融资）〔2026〕22号）（以下简称"《问询函》"）。上交所审核机构对公司向 特定对象发行可转换公司债券申请文件进行了审核，并形成了首轮问询问题。 公司收到《问询函》后，会同相关中介机构就《问询函》提出的问题进行了 认真研究和逐项落实，现根据相关要求对《问询函》回复进行披露，并对《保利 发展控股集团股份有限公司2025年度向特定对象发行可转换公司债券募集说明 书》等 ...

Group 1 - The first batch of commercial real estate REITs is gaining momentum, with 12 products submitted for approval since the end of January, and 10 of them accepted by the exchange, with a fundraising scale expected to reach 37.7 billion yuan [1] - The project initiators include state-owned enterprises, local state-owned enterprises, private enterprises, and foreign companies, with all projects located in core areas of first- and second-tier cities [1][3] - The underlying assets of the projects show a "retail-led, diversified supplement" pattern, including 4 retail projects, 3 mixed-use commercial projects, 2 hotels, and 1 office [1] Group 2 - The first batch of accepted projects is characterized by mature operations, good historical performance, and stable cash flow, with some assets currently fully leased [3] - Notable projects include those from Poly Developments in the Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Area, and various state-owned enterprises in Shanghai with diverse asset types located in key urban areas [3] - Private enterprises like Vipshop and Sanda have extensive commercial property management experience, with their underlying assets being outlet projects in major cities [3] Group 3 - The launch of commercial real estate REITs is seen as a new opportunity for the real estate industry, which is transitioning from a high-leverage, high-turnover model to a more sustainable operational model [5][6] - REITs provide a significant funding channel for developers, encouraging a shift from "developers" to "asset managers and service providers," enhancing operational management capabilities [6] - The first batch of projects includes four with clear renovation plans aimed at improving space utilization and optimizing asset combinations [6] Group 4 - Commercial real estate REITs will provide a crucial "pricing anchor" for the market, addressing the lack of a transparent price discovery mechanism in the commercial real estate sector [6][7] - The introduction of REITs is expected to enhance price transparency and valuation science in the commercial real estate market, aiding in the identification and allocation of quality assets [7] Group 5 - The current low-interest-rate environment is favorable for the launch of commercial real estate REITs, as there is a strong demand for stable, long-term income-generating assets [8] - The predicted cash distribution rate for the first batch of 10 projects ranges from 3.79% to 5.21%, with an average of 4.75% [9] - The recent rational price adjustments in high-quality commercial properties provide a foundation for acquiring or integrating assets at reasonable costs, benefiting long-term returns for investors [9] Group 6 - Compliance remains a fundamental requirement for commercial real estate REITs, with complex structures and extensive regulatory procedures involved [10][11] - The regulatory process aims to balance the significance of compliance issues with the need for market development, ensuring a constructive approach to project advancement [11] - There is a growing expectation that more quality commercial real estate will connect with capital markets through REITs, broadening financing channels for the real economy [11][12]

Core Viewpoint - The real estate market in China is experiencing a seasonal slowdown in January 2026, but there are signs of recovery in the second-hand housing market in key cities, which may stabilize market expectations and lead to a potential "small spring" after the Spring Festival, especially with supportive policies in place [1][12]. Group 1: Sales Performance - The top 100 real estate companies achieved a total sales amount of 165.45 billion yuan in January 2026 [2][8]. - 32 companies among the top 100 reported year-on-year sales growth, with 10 companies experiencing growth rates exceeding 100% [8][10]. - Notably, companies like Junyi Holdings and Bangtai Group saw significant increases in sales, with Junyi Holdings reporting a staggering growth of 757.4% [10]. Group 2: Market Dynamics - The new housing market showed weak performance with a transaction area of approximately 8.1 million square meters, while the second-hand housing market saw a 16% month-on-month increase and a 33% year-on-year increase in transaction area [12]. - The central government has introduced various supportive policies focusing on urban renewal, financing optimization, and tax incentives to stimulate the real estate market [12][13]. Group 3: New Entrants and Rankings - In January 2026, seven new companies entered the top 100 list, with CITIC City Opening making a notable entry into the top 30 [5][6]. - The sales performance of new entrants indicates that some small and medium-sized private enterprises are managing to maintain stable operations and achieve growth despite market challenges [5][8].