[Table_Page] 投资策略月报|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 26 年 1 月市场总结 市场信心逐步回升，主流标的表现优异 [Table_Summary] 核心观点： [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2026-02-26 [相对市场表现 Table_PicQuote] [分析师： Table_Author]郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 SFC CE No. BVB342 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 分析师： 李怡慧 SAC 执证号：S0260524040001 SFC CE No. BVI219 021-38003636 liyihui@gf.com.cn 分析师： 辛恬 SAC 执证号：S026052 ...

（文章来源：21世纪经济报道） 作为广州核心区最受关注的优质地块之一，马场地块起拍价高达186亿元，吸引越秀、保利等8家头部企 业参与角逐。2月25日，越秀以236亿元竞得，成为广州土拍市场近十年来价格最高的成交记录。 ...

马场地块功能布局示意图。越秀集团供图 公共空间示意图。越秀集团供图 根据规划，马场地块明确定位为"国际商都消费地·人民文体会客厅"，将打造文体生活、国际消费、新兴科创三大新标杆，构建"北商、南办、西文、东 居"功能布局框架，助推广州打造"全球创新第四极"。其中，在地块北面，将引入年销售额超200亿元的高端时尚百货企业，全力打造广州建设国际消费中心 城市的核心地标，地块中部则作为广州约23公里"超级城市绿链"核心节点，将打造约11.05公顷的中央体育公园，绿地开敞空间达10.6公顷，北连天河公园、 南接临江带状公园，推动高密度CBD升级为"公园中的城市"，打造全民共享的文体新空间。 作为广州城市建设的坚定共建者，越秀集团始终与城市发展同频共振、与城市共生长。从天河商圈、珠江新城商圈等片区开发，到广州国际会议中心二期、 云溪公园等公建地标的承建；从广州国际金融中心、"樾系"产品等标杆商住物业的打造，到粤港澳大湾区产业园IPARK的开发运营，越秀集团全面深度参与 广州核心区商业、住宅、产业、公建设施建设，以一个个标杆项目见证并推动广州老城市实现新活力。越秀集团所积淀的综合开发运营能力与复合型项目打 造经验，与马场地 ...

马年春节复工首周，一线城市率先发力，打响新年楼市复苏的第一"枪"。2月25日，广州天河马场地块 的出让，吸引了保利发展、越秀地产、华润置地等8家房企竞拍，最终经过近9小时、243轮激烈竞价， 由越秀地产以236亿元竞得，创下广州楼面地价新高。广州地块出让同日，上海出台楼市新政，围绕住 房限购、公积金使用、多子女家庭支持、房产税优惠等多个方面推出优化措施。业内人士分析称，一线 城市此次率先发力，有效修复了市场预期，为全国房地产市场复苏注入信心。作为人口流入高地与产业 核心载体，一线城市的楼市企稳，能够带动强二线城市跟进回暖，形成自上而下的复苏梯队。 越秀236亿元夺地抢攻广州"一哥" 据中原地产统计，2026年1月上海新房成交规模同环比降幅均在30%—40%区间。广东省住房政策研究 中心首席研究员李宇嘉指出，1月总价300万元以下二手房交易占比达65%，90平方米以下二手房交易占 比达64%，均较2025年12月有所上升，市场主力需求正加速向小户型、低总价倾斜。这一趋势导致"卖 旧买新"的置换链条传导不畅，对新房销售形成直接冲击。 中指研究院广州分院研究主管陈雪强分析称，该地块是广州近十年来位置最核心、体量最大 ...

马年春节复工首周，一线城市率先发力，打响新年楼市复苏的第一"枪"。2月25日，广州天河马场地块的出让，吸引了保利发展、越秀地产、华润置地等8家 房企竞拍，最终经过近9小时、243轮激烈竞价，由越秀地产以236亿元竞得，创下广州楼面地价新高。广州地块出让同日，上海出台楼市新政，围绕住房限 购、公积金使用、多子女家庭支持、房产税优惠等多个方面推出优化措施。业内人士分析称，一线城市此次率先发力，有效修复了市场预期，为全国房地产 市场复苏注入信心。作为人口流入高地与产业核心载体，一线城市的楼市企稳，能够带动强二线城市跟进回暖，形成自上而下的复苏梯队。 越秀236亿元夺地抢攻广州"一哥" 广州天河马场地块的出让，吸引了保利发展、越秀地产、华润置地等8家房企竞拍，最终经过近9小时、243轮激烈竞价，由越秀地产以236亿元竞得，创下广 州楼面地价新高。 这场鏖战的背后，是两家广州本土房企的正面硬刚。中指研究院数据显示，2025年，保利发展分别以550.1亿元和486.8亿元的流量金额及权益金额位居房企 销售业绩榜单榜首。凭借近两年在核心区域的深度布局，保利发展在天河区的销售额达258亿元，市占率高达46%，海珠区及荔湾区的 ...

2月25日，广州天河区黄埔大道以南、马场路以东地块北侧（T2026-030）（即马场地块）开始竞价，共 8家企业报名。其中，越秀、保利、华润、珠实、广建、地铁、城投7家企业参与竞价。经过243轮竞 价，最终越秀公司竞得该地块，成交总价236.0365亿元（溢价49.60亿元，溢价率26.60%），折合居住 成交楼面地价8.5489万元/平方米，创下广州楼面单价新高。 作为珠江新城—金融城—琶洲"黄金三角"的关键拼图，马场地块是广州锚定"全球活力城市"目标、激活 核心区能级的关键落子。随着其摁下焕新"快进键"，一个更富活力、更有魅力、更具竞争力的广州中央 活力区正呼之欲出。 据介绍，马场地块采用"政府主导、企业协同、市场化运作"的联动机制，由政府指定实施主体完成前期 工作，最终形成产权清晰、配套完善的"净地"，交由土地储备机构收储及出让。在这一机制下，各方各 司其责、充分发挥优势，为项目推进提速增效，充分彰显广州在土地管理机制创新上的示范性。 这一低效用地再开发实践，是广州在城市治理现代化、空间价值最大化方面的持续探索，为超大特大城 市存量用地再开发提供了行之有效的解决方案。 释放市场信心稳步回升信号 广州赛马 ...

中经记者 陈婷 赵毅 广州报道 公告显示，马场地块的土地用途包括商业用地兼容商务用地、其他交通设施用地、二类居住用地、服务 设施用地、中小学用地等，挂牌起始价约为186.44亿元。根据出让条件，竞得人须与广州市天河区人民 政府签订《珠江新城东区AT111321、AT111323地块产业项目进驻协议书》，并在珠江新城东区 AT111323地块建设一家计算容积率建筑面积不低于45000平方米的国际知名五星级酒店以及同品牌酒店 式公寓。AT111321、AT111323地块项目建成后，竞得人须自持全部物业，自持年限与土地出让年限一 致。 图说：马场地块 来源：广州土矿交易门户系统 2月25日，历经7家企业、243轮、持续近9个小时的激烈竞价，广州2026年新春首场土拍落下帷幕，由越 秀集团旗下广州越诚达有限公司以总价约236亿元竞得天河区黄埔大道以南、马场路以东地块（马场1期 地块）（以下简称"马场地块"）。 《中国经营报》记者获悉，马场地块最终折合住宅成交楼面地价8.55万元/平方米，位列历年第一（超 过2023年10月海珠琶洲西区AH040331地块的7.57万元/平方米），同时超过面粉厂地块148轮竞价出价次 ...

节后楼市最强烈的两大关键信号，在2月25日同一天释放。 上海落地"沪七条"，非沪籍购房门槛"史诗级"松绑，向市场释放"稳定楼市"的积极信号。 广州节后土拍首秀，8家房企上演了一场历时9小时、243轮的土地争夺战，最终马场一期地块溢价率达到26.6%，以236亿元的成交总价位列广州历史第 二、全国第五。可售楼面价91268元/㎡（住宅+商业）更是一举刷新了广州单价地王纪录。 01 对于广州而言，这场地王成交更是一剂"强心针"，地市开门红也将带动新房、二手房市场信心回升，为3月"小阳春"筑牢基础。 02 在行业底部确认的关键阶段，广州拍出的全国性地王级地块说明了什么？ 广州马场一期地块未拍先火，起拍价就达到了186.4亿元。 在2月10日举办的2026年广州市首场土地推介沙龙中，重点推介了马场、中山八、嘉禾望岗、东乡等多宗优质地块，马场则是其中重点推介地块，吸引了 约十家开发商高度关注。 | 2026年2月25日广州马场一期地块拍信息 | | | --- | --- | | 地块 | 天河区黄埔大道以南、马场路以东地块 | | 建筑面积(万平米) | ≤56.7 | | 起始价(亿元) | 186.4 | | 成 ...

据中指研究院监测，今年春节期间，楼市整体呈现典型的"假期模式"。受节日返乡、出游及部分城市网 签暂停更新等因素影响，重点城市新房及二手房网签成交量均处于季节性低位。 2月24日，各大机构公布了春节期间（2月15日～23日）重点城市新房及二手房成交数据。 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，春节期间部分房企积极"抢跑"，多地项目"春节不打烊"，推 出特惠房源、购房折扣等促销活动；由于今年春节假期时间靠后，部分教育刚需购房者开始提前出手， 带动假期后半段二手房带看量有所回升。"核心城市楼市有望开启'小阳春'温和复苏行情，假期积压需 求有望逐步释放。" "将迎来一波签约潮" "春节期间，各项目筹划落地线上直播看房，主播在直播间与客户互动、答疑，线下举办非遗主题社群 活动，所有认购客户享受额外16666元成交优惠。"西南万科相关负责人告诉《每日经济新闻》记者（以 下简称每经记者），西南万科实现来访2351人次，认购210套（含车位），其中成都城市群74套、重庆 87套、贵阳49套。 春节期间，招商蛇口成都举办了30场社群活动，累计实现成交50套、2.5亿元；中铁建成都武侯西派御 府实现来访239组、成交金额约260 ...

□彭澎 前一日，即2月24日，马年开工首日，"新春第一会"——广东省高质量发展大会在广州召开。作为全年 发展定调布局的关键会议，大会聚焦于"制造业与服务业协同发展"。 全省高质量发展大会着力关注人工智能、生物制造、量子通信等前沿科技集群式爆发、多领域融合，不 过房地产其实也是两业协同的领域，不仅涉及建材、家电、家居等许多传统产业的生产和销售，也是商 业零售、平台经济、总部经济、科技园区等现代服务业的重要载体。 全省高质量发展大会与天河区跑马场地块的出让时间一前一后，没有必然联系，却有着内在相关。而重 要的是，跑马场地块一期出让的"开门红"展现了房地产"止跌企稳"的努力成果和信心恢复，也是对全省 高质量发展大会提出的"制造业与服务业协同发展"的积极回应。 从广州房地产市场格局来看，去年以来，在广州市各方的努力下，呈现"成交稳增、结构分化、新规主 导"的特征，成交总体稳定在60万㎡/月水平以上。尤其是，高端市场非常活跃，中心区豪宅旺销。这是 位于珠江新城的跑马场地块被看好的基础和前提。 当然，楼面地价超过8.5万/平方米，也是基于附近南方面粉厂地块楼价均价达17万/平方米的支撑和参 照。另外，相对于珠江新城的大型 ...