关于万科企业股份有限公司 2023 年度股东大会的 法律意见书 法律意见书 中国 深圳 福田区 益田路6001号太平金融大厦11、12楼 11F/12F., Taiping Finance Tower, 6001 Yitian Road, Futian District, Shenzhen, P.R. China 电话：(0755) 8826 5288 邮政编码：518038 网址：https://www.sundiallawfirm.com 广东信达律师事务所 信达会字[2024]第 0157 号 致：万科企业股份有限公司 广东信达律师事务所（以下简称"信达"）接受万科企业股份有限公司（以 下简称"贵公司"）的委托，指派律师参加了贵公司 2023 年度股东大会（以下简 称"本次股东大会"），并进行了必要的验证工作。 现根据《中华人民共和国公司法》（以下简称"《公司法》"）《上市公司股东 大会规则》（以下简称"《股东大会规则》"）等中国（为本法律意见书之目的， "中国"不包括香港特别行政区、澳门特别行政区及台湾地区）法律法规以及《万 科企业股份有限公司章程 A+H》（以下简称"《公司章程》"）的规定，按照律师 ...

[Table_Header] 公司点评●房地产开发 2024年 04 月30 日 [Table_Title] [Table_StockCode] 万科A(000002) 营收下降销售承压，经营业务稳步提升 [Table_InvestRank] 推荐 (维持) --2024 年一季报点评 核心观点： 分析师 [Table⚫_ Sum事m件ar：y] 公司发布 2024年一季报，2024年一季度实现营收 615.94亿元， [胡Ta孝b宇le_ Authors] 同比下降 10.05%；归母净利润-3.62亿元，上年同期为 14.46亿元。 ⚫ 一季度业绩承压：公司 2024年一季度实现营收 615.94亿元，同比下降 ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 10.05%，归母净利润-3.62亿元，上年同期为盈利 14.46亿元。营收降低、 分析师登记编码：S0130523070001 业绩较大幅度下滑主要由于：1）结算规模下降，2024年 Q1结算面积金 额 466.7亿元，同比下降 13.8%；2）开发业务毛利率下降 6.7pct至 10.5%、 整体毛利率下滑 4.6pct至 10. ...

房地产/房地产开发 公 司 研 万科 A（000002.SZ） 结转承压拖累业绩，多举措增厚现金储备 究 2024年04月30日 ——公司信息更新报告 投资评级：买入（维持） 齐东（分析师） 郝英（联系人） qidong@kysec.cn haoying@kysec.cn 日期 2024/4/29 证 书编号：S0790522010002 证书编号：S0790123060017 当前股价(元) 7.56  结转承压拖累业绩，多举措增厚现金储备，维持“买入”评级 公 一年最高最低(元) 15.89/6.45 万科发布 2024 年一季度报告，实现营业收入 615.9 亿元，同比-10.0%。由于地 司 产开发业务结算规模和结算毛利率下降，实现归母净利润-3.6亿元。受销售回款 信 总市值(亿元) 901.96 息 流通市值(亿元) 734.60 减少影响，公司 2024Q1 经营性现金流量净额-94.2亿元，同比-234.7%。公司业 更 绩短期继续承压，但销售规模仍属前列，土地储备仍较为充沛，同时公司多元业 总股本(亿股) 119.31 新 务协同发展，待行业回暖业绩有望逐步改善。我们维持原盈利预测，预计 ...

房地产 公 2024年04月30日 司 报 万科A(000002.SZ) 告 经营业务向好，积极盘活资产 推荐 ( 维持 ) 事项： 公司公布2024年一季报，实现营收615.9亿元，同比下滑10%；归母净利 股价:7.56元 润-3.6亿，上年同期为14.5亿元。 公 主要数据 平安观点： 行业 房地产 司 公司网址 www.vanke.com 一季度业绩亏损，主要因开发业务结算规模与毛利率下 ...

2024年 4月 29日万科 A披露 2024 年一季报，一季度实现营业收入 615.9亿元，同比-10.1%；实现归母净利润-3.6亿元，同比-125.0%。 结算规模和毛利率下降，营收下降利润亏损：1Q24 公司营收下滑主 要由于开发业务结算规模下降所致，而归母净利润亏损，除结算量下 滑外，1Q24结算毛利率 10.8%，同比下降4.6pct。 开发业务整体收缩，销售规模行业第三：1Q24 公司开发业务贡献营 收466.7亿元，同比-13.8%；开发业务毛利率10.5%，同比下降 6.7pct。 1Q24公司实现销售金额580亿元，同比-42.8%，排名行业第三；截至 一季度末，公司尚有已售未结金额 3501 亿元，对当年营收规模有一 定支撑。 经营服务业务营收持续增长，毛利率稳步增长：1Q24 公司经营服务 业务贡献营业收入 109.5 亿元，同比+12.0%；经营性业务的毛利率 人民币(元) 成交金额(百万元) 18.9%,同比提升 5.4pct。物流仓储业务实现营收 9.7 亿元，同比 16.00 5,000 +1.0%；租赁住宅实现营收 8.33 亿元，同比+7.3%；商业开发与运营 14.00 ...

Financial Performance - Revenue for the first quarter of 2024 was RMB 61.594 billion, a decrease of 10.05% year-over-year[3] - Net profit attributable to shareholders was a loss of RMB 361.967 million, down 125.04% compared to the same period last year[3] - Total revenue for the quarter was RMB 61.59 billion, a decrease of 10.0% year-over-year[12] - Net profit attributable to shareholders was RMB -360 million, a decrease of 125.0% year-over-year[12] - Operating revenue declined from 68.47 billion to 61.59 billion, a decrease of 10.1%[23] - Net profit dropped significantly from 2.83 billion to 331.29 million, a decrease of 88.3%[24] - Earnings per share (basic) turned negative at -0.0305 compared to 0.1251 in the previous period[24] Cash Flow and Financing - Operating cash flow was negative RMB 9.421 billion, a decrease of 234.57% year-over-year[3] - Cash flow from financing activities was negative RMB 894.458 million, a decrease of 138.52% year-over-year[7] - Cash flow from operating activities turned negative at -9.42 billion compared to a positive 7.00 billion in the previous period[25] - Cash and cash equivalents decreased by 16.12 billion, resulting in a closing balance of 80.82 billion[26] - Cash flow from investing activities improved to 2.22 billion from -337.01 million in the previous period[25] - The company's new financing cost in Q1 was 3.33%, and it actively utilized financing tools like operating property loans and integrated into the urban real estate financing coordination mechanism[19] Assets and Liabilities - Total assets decreased by 2.72% to RMB 1.464 trillion compared to the end of the previous year[3] - Short-term borrowings increased by 85.72% to RMB 197.52 billion due to new short-term loans[6] - The company's total assets as of March 31, 2024, were 1.4639 trillion yuan, with current assets at 1.1111 trillion yuan and non-current assets at 352.8 billion yuan[20][21] - The company's total liabilities as of March 31, 2024, were 1.0643 trillion yuan, with current liabilities at 802.4 billion yuan and non-current liabilities at 261.96 billion yuan[21] - Total liabilities decreased from 1,101.92 billion to 1,064.34 billion, a reduction of 3.4%[22] - Total equity decreased slightly from 402.93 billion to 399.53 billion, a reduction of 0.8%[22] Business Segments - Revenue from real estate development business was RMB 46.67 billion, down 13.8% year-over-year[12] - Revenue from operating services business was RMB 10.95 billion, up 12.0% year-over-year[12] - Gross margin for real estate development business was 10.5%, down 6.7 percentage points year-over-year[12] - Gross margin for operating services business was 18.9%, up 5.4 percentage points year-over-year[12] - Contract sales area was 3.911 million square meters, down 37.5% year-over-year[14] - Contract sales amount was RMB 57.98 billion, down 42.8% year-over-year[14] - Total land reserves under construction were 56.757 million square meters, with equity area of 35.929 million square meters[14] - Total land reserves under planning were 31.690 million square meters, with equity area of 20.195 million square meters[14] - The leasing residential business achieved revenue of 833 million yuan in Q1, a year-on-year increase of 7.3%, with 7,121 new units added and 3,006 units newly opened in cities like Shenzhen and Guangzhou[15] - The leasing residential business managed 238,000 long-term rental apartments by the end of Q1, with a cumulative opening of 179,500 units and an occupancy rate of 93.9%[15] - The logistics and warehousing business generated revenue of 970 million yuan in Q1, a year-on-year increase of 1.0%, with high-standard warehouse revenue at 530 million yuan and cold chain revenue at 430 million yuan[15] - The logistics and warehousing business added 85,000 square meters of leasable area in Q1, bringing the total leasable area to 10.202 million square meters, with high-standard warehouses at 8.504 million square meters and cold chain at 1.698 million square meters[15] - The commercial development and operation business achieved revenue of 2.38 billion yuan in Q1, a year-on-year increase of 2.3%, with Yingli-managed projects contributing 1.43 billion yuan, up 4.8% year-on-year[17] - Yingli's "Fa Fa Season" event during the Spring Festival boosted customer traffic by 36% and sales by 26% year-on-year across 164 projects in 53 cities[18] Investments and Transactions - Investment income increased by 79.97% to RMB 104.014 million due to the disposal of certain investments[7] - Fair value change losses were RMB 915.89 million, a decrease of 102.90% year-over-year[7] - The company completed large-scale asset transactions worth 4.2 billion yuan in Q1, including a 50% stake sale in Shanghai Qibao Vanke Plaza for 2.384 billion yuan[19] Shareholder Information - Shenzhen Metro Group holds 27.18% of the company's shares, making it the largest shareholder[8] - HKSCC Nominees Limited holds 18.49% of the company's shares, making it the second-largest shareholder[8] Expenses and Costs - Research and development expenses decreased from 152.03 million to 138.12 million, a reduction of 9.1%[23] - Interest expenses decreased from 1.59 billion to 1.47 billion, a reduction of 7.4%[23]

[Table_Page] 跟踪研究|房地产 证券研究报告 [万Table_Tit科le] A(000002.SZ)/ 万 科 企 业 公[Ta司ble评_Inv级est ] 买入-A/买入-H 当前价格 6.87元/4.16港元 (02202.HK) 合理价值 10.51元/9.82港元 前次评级 买入/买入 经营性业务承压，优化资产负债结构 报告日期 2024-04-28 [Table_Summary] 核心观点： [相Tab对le_P市icQ场uote表] 现 ⚫ 收入下降业绩承压，利润率及减值影响盈利能力。根据公司年报，23 10% 年万科实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%，归母净利润121.6 -2% 04/23 06/23 08/23 10/23 12/23 02/24 04/24 -15% 亿元，同比下降 46.4%，受表内外利润率下降及资产减值影响，公司 -27% 开发业务盈利能力承压。股东回报方面，受市场景气等因素影响，公 -40% 司判断未来经营不确定性加大，为留足资金应对市场挑战，公司决定 -52% 万科A 沪深300 23年不派发股息、不送红股。 ⚫ 销售仍属第一梯队，拿地力 ...

万科企业股份有限公司独立董事制度 | 修订前 | 修订后 | | --- | --- | | 社会关系 直系亲属是指配偶、父母、子女等；主要社会关系是指 | 系 主要社会关系是指兄弟姐妹、兄弟姐妹的配偶、配偶的父母、配偶的兄弟姐妹、 | | 兄弟姐妹、岳父母、儿媳女婿、兄弟姐妹的配偶、配偶的兄弟姐妹 | 子女的配偶、子女配偶的父母等）； | | 等。）； | 二）直接或者间接持有本公司已发行股份 1％以上或者是本公司前十名股东中的自 | | 二）直接或者间接持有本公司 1％以上或者是本公司前十名股东 | 然人股东及其配偶、父母、子女； | | 中的自然人股东及其直系亲属； | 三）在直接或者间接持有本公司已发行股份 5%以上的股东或者在公司前五名股东任 | | 三）在直接或者间接持有本公司已发行股份 5%以上的单位股东 | 职的人员及其配偶、父母、子女； | | 或者在公司前五名股东单位任职的人员及其直系亲属； | 四）在公司控股股东、实际控制人的附属企业任职的人员及其配偶、父母、子女； | | 四）最近一年内曾经具有前三项列举情形的人员； | 五）与公司及其控股股东、实际控制人或者其各自附属企业有重大业务往 ...

万科企业股份有限公司 关于参加 2023 年度股东大会相关注意事项的公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏。 万科企业股份有限公司（以下简称"公司"）定于 2024 年 4 月 30 日（星期二）14：30 起在深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心召开 2023 年度股东大会（以下简称"本次 股东大会"）。为了便于股东参会，提高会务服务质量，公司现就本次股东大会相关注意事 项提示如下： 一、非现场参会注意事项 如无法现场参加本次股东大会，A 股股东可通过网络投票方式、H 股股东可通过委托大 会主席投票方式参加。A 股网络投票的具体操作流程请参阅公司 2024 年 4 月 9 日披露的《关 于召开 2023 年度股东大会的通知》。 二、现场参会注意事项 拟现场出席本次股东大会的股东或股东代理人请按照以下分类指引进行报名，公司将向 报名登记成功的股东或股东代理人反馈确认信息，出席会议的股东需携带相关证件到场，委 托出席的股东代理人除相关证件外还需携带委托书原件到场。 1、亲自出席会议或委托他人出席的 A 股个人普通股股东：请在 2024 年 4 月 ...

万科企业股份有限公司 2023 年度股东大会文件 中国·深圳 二〇二四年四月三十日 | | | | 2023 年度股东大会须知 | | --- | | 2023 年度股东大会投票方案介绍 | | 2023 年度股东大会会议议程 | | 2023 年度董事会报告 ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 4 | | 2023 年度监事会报告 …………………………………………………………………………………………………………………………… 5 | | 2023 年度报告及摘要 ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 6 | | 关于续聘 2024 年度会计师事务所的议案 | | 关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供财务资助的议案 | | 关 ...